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DES VICES CACHÉS SUITE À LA VENTE D'UN BIEN

publié le 26 Avril 2011| mis à jour le 18 Décembre 2014

L’achat d’un appartement peut parfois entraîner de mauvaises surprises. Notamment lorsque les acheteurs découvrent par la suite que celui-ci cache des vices.

Il est important dans ces cas de s’entourer d’un avocat compétent en matière de droit immobilier.

En principe, le vendeur d’un bien meuble ou immeuble est tenu de garantir les défauts de la chose vendue.

Conformément à la jurisprudence et à l’article 1641 du Code Civil, les défauts sont ceux « qui rendent la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Le caractère caché du vice s’apprécie en fonction de certains critères, comme la qualité de l'acheteur ou la nature de la chose vendue.

Pour que le vendeur puisse être appelé en garantie, il faut donc que le défaut remplisse plusieurs conditions :

  • Le défaut doit être caché : il ne devait pas pouvoir être découvert par l'acquéreur par un examen normal du bien.
  • Le défaut doit rendre impropre à sa destination le bien vendu : le vice est par exemple caché en l'absence de vide sanitaire sous le plancher, fondations défectueuses, termites…
  • Le vice doit avoir existé avant la vente.
  • Le vice doit être imputable au bien vendu : il ne doit pas, par exemple, résulter d'une utilisation normale du bien.

Le délai d'action

Concernant les ventes signées avant le 17 février 2005, l'acquéreur doit agir dans un bref délai : la notion de brièveté relève de l'appréciation des juges.

Tandis que,  l'acquéreur doit agir dans les deux ans, à compter du jour de la découverte du vice celles signées postérieurement pour celles signées postérieurement.

Effets de la garantie des vices cachés

L’article 1644 du Code Civil prévoit que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par expert ».

La reconnaissance de l'existence de vices cachés peut entraîner la résolution de la vente (c'est l'action rédhibitoire), le bien est restitué et son prix est remboursé, ou permettre une réduction du prix (c'est l'action estimatoire).

La question de la clause de non garantie en matière de vices cachés

A savoir : Il existe une clause de non garantie qui peut être invoquée par le vendeur profane prévue par l'article 1643 du Code Civil qui dispose que « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».

Il faut naturellement que le vendeur qui entend se prévaloir d'une telle clause soit de bonne foi.

La qualité de l’acheteur

Les juges recherchent, au cas par cas, si l’acheteur était ou non en mesure de déceler le vice incriminé, c’est-à-dire s’il était ou non compétent pour le faire. Cette appréciation du caractère occulte du défaut se fait à la fois in abstracto et in concreto. Car, dans le premier cas, le tribunal va se demander si telle profession peut faire présumer telles compétences techniques, tandis que dans le second cas, il va se demander si tel acheteur pouvait légitimement ou non déceler le vice.

Il faut alors distinguer selon que l’acheteur est un professionnel ou un profane.

  • L’acheteur profane est en un mot, un simple consommateur qui achète un bien dans un domaine qu’il ne connaît pas, pour ses propres besoins, personnels ou familiaux.
  • Un acheteur professionnel, qui acquiert un bien dans un domaine qui est le sien, n’est pas censé connaître tous les vices de la chose du seul fait de sa qualité de professionnel. En revanche, le vendeur professionnel est traité plus sévèrement, car supporte une présomption quasi-irréfragable de la connaissance du vice. Toute clause stipulant le contraire et le déchargeant de toute responsabilité en cas de vices cachés est nulle. Toutefois, les acheteurs professionnels ou non, devront procéder à un examen diligent de la chose et effectuer un minimum de vérifications.

Par conséquent, c’est le droit d’un acheteur à l’incompétence qui sera accordé ou non par le juge aux acheteurs victimes d’un vice se présentant devant lui. C’est pourquoi, il importe peu qu’un acheteur acquiert un bien pour l’exercice de sa profession ou pour un besoin personnel ou familial. Par contre, s’il exerce une profession lui donnant des compétences techniques au regard du bien acheté, il sera considéré comme un acquéreur professionnel, et ne pourra pas demander l’application de la garantie légale contre les vices cachés.

La jurisprudence est très favorable à l’acheteur non professionnel : Il est présumé dépourvu des compétences quant aux choses qu’il achète. L’acheteur profane n’a pas à effectuer d’investigations approfondies afin de déceler la présence d’éventuels vices, ni à se faire assister par un expert chaque fois qu’il achète un bien qu’il ne connaît pas, aux caractéristiques plus ou moins complexes.

Il doit seulement montrer de lui qu’il a été diligent lors de l’achat. Sont nécessaires des diligences minimales que l’on peut attendre d’un acheteur normalement avisé. Cela implique au moins un examen superficiel de la chose. En effet, certains défauts sont faciles à déterminer, car évidents avec des vérifications élémentaires.

En général, peu de décisions refusent le jeu de la garantie contre les vices cachés parce que l’acheteur n’aurait pas procédé aux vérifications minimales.

Pour l’acheteur professionnel, le principe est que les vices ne sont pas forcément apparents du seul fait que l’acquisition du bien se fait dans l’exercice de sa profession. Il faut néanmoins considérer la nature de cette profession. Certains vices ne peuvent être cachés à un acheteur exerçant une profession particulière, dès lors qu’il est présumé avoir les compétences techniques nécessaires pour déceler le vice.

Un peu de jurisprudence

Dans un arrêt du 12 novembre 1975, la Cour de Cassation a admis qu'une clause de non-garantie stipulant que l'acquéreur prendrait l'immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices ou défauts, apparents ou cachés, était valable, alors que la présence de termites dans l'immeuble vendu avait été découverte, au motif que la mauvaise foi des vendeurs n'avait pas été démontrée.

Tel n'est pas le cas, lorsque le vendeur est de mauvaise foi. La Cour d'Appel d'Agen dans un arrêt du 21 juin 2005 le rappelle pour une affaire dont le problème était similaire puisque la maison vendue était infestée de termites.

Cette fois-ci, les vendeurs connaissaient le problème et avaient tenté de le dissimuler à l'acquéreur. En effet, le couple qui avait apparemment connaissance de la présence de termites dans leur maison, l'avait vendue à un non-professionnel en annexant à l'acte de vente un état parasitaire réalisé par une société d'architecte excluant la présence de termites.

Or, il a été établi par le rapport d'expertise que la maison était infestée de termites, ce qui constituait en soi un vice caché donnant lieu en principe à la garantie des vendeurs puisque l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il avait connu la présence de termites ou du moins il aurait acheté à un prix inférieur.

Dans cette affaire, l'expert n'a pas cru que les vendeurs ignoraient totalement la présence de termites, raison pour laquelle le Cour a précisé que les vendeurs ne pouvaient pas invoquer la clause de non-recours stipulée à l'acte de vente et qu'ils étaient ainsi tenus de la garantie des vices cachés.

C'est ce que confirme la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2007 n° 06-12.299.

En l'espèce, un couple avait vendu à un particulier une maison d'habitation. 
En raison de la présence d'insectes xylophages, l'acquéreur a assigné le couple vendeur en paiement des travaux de reprise et en indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Les vendeurs se sont prévalus de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte de vente et ont obtenu gain de cause devant les juges lesquels ont estimé qu'il n'était pas établi que les vendeurs, profanes, aient eu conscience lors des travaux qu'ils ont effectués eux-mêmes sur des solives, qu'il s'agissait d'une attaque généralisée de capricornes et de grosses vrillettes.

La Cour de Cassation censure cette analyse en relevant que le couple avait procédé en juin 1996 au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages et qu'il fallait les renforcer. Elle en conclut que les premiers juges n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations en estimant que la connaissance des vendeurs du caractère généralisé du vice n'était pas établie.

Il faut donc retenir que la Cour de Cassation opère un contrôle strict de la notion de bonne foi permettant d'appliquer la clause de non-garantie des vices cachés des vendeurs profanes.

Tout est donc question de bonne foi...

Dans un arrêt de la Cour d’appel de Douai du 14 mai 2007 prévoit que les désordres affectant la charpente d'une maison à usage d'habitation, et notamment la présence du mérule, découverts à l'occasion de travaux d'embellissement, constituent des vices cachés, de nature à engager, sur le fondement de l'article 1641 du Code Civil, la responsabilité des vendeurs, sans que la clause de l'acte de vente stipulant une exonération de garantie à leur profit puisse recevoir application.

En effet, les vendeurs, qui occupaient l'immeuble depuis huit ans et qui avaient mis en place, juste avant la vente, une isolation en laine de verre recouvrant la toiture intérieure et dissimulant, pour l'essentiel, son état, ne pouvaient ignorer la dégradation des bois et devaient en informer l'acquéreur. 

Par ailleurs, le fait que certains désordres (coulées d'eau ou traces de moisissures…) étaient restés visibles ne permettait pas à ce dernier, eu égard à sa qualité de profane en matière de construction et à l'importance de la surface recouverte de laine de verre, d'apprécier l'état réel de la charpente et de déduire l'existence du mérule.

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