Révision du loyer

La révision du loyer est encadrée par des règles très précises. Tous les trois ans, chacune des parties, bailleur et locataire, peut demander qu’il soit procédé à une révision du loyer. Cette première révision ne peut être demandée que lorsque le locataire loue depuis trois ans. Une demande déposée avant serait rejetée d’office.
D’un point de vue formel, la demande de révision du loyer d’un bail commercial doit être faite par le locataire ou le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le cas échéant, un huissier peut être missionné pour les besoins de la cause. Dans les deux cas, la demande doit indiquer le nouveau montant proposé avec un chiffre précis ou se baser sur l'indice Insee du coût de la construction.

Toutefois, il convient de préciser les hypothèses où c’est le contrat de bail lui-même qui prévoit les conditions de révision du loyer. Dans ce cas, les règles légales vues ci-dessus sont écartées. Ainsi, le contrat de bail peut prévoir une révision annuelle du loyer, à l’intérieur de la révision triennale. Cette révision du loyer d’un bail commercial peut par exemple être fonction du chiffre d'affaires de l’exploitant. C'est ce qu'on appelle aussi la « clause-recettes ». Le loyer peut aussi être susceptible d’une révision eu égard à un indice choisi lors de la signature du contrat de bail commercial.

Néanmoins, ces règles permettant une variation du loyer d’un bail commercial sur base d’indices fixés contractuellement peut engendrer une hausse (ou une baisse) non négligeable du loyer et donc préjudiciable à la partie concernée. C’est la raison pour laquelle la loi prévoit qu'une des parties peut demander la révision amiable ou judiciaire chaque fois que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au loyer d'origine ou à la révision précédente. Le juge dispose alors d’un pouvoir discrétionnaire pour la fixation du nouveau loyer.
Le renouvellement du bail est un droit du locataire, en vertu de la "propriété commerciale". Au moins six mois avant l'expiration du bail, le propriétaire peut proposer le renouvellement avec un nouveau loyer. Il peut revenir sur son offre tant que le locataire ne l'a pas acceptée.

Le locataire peut quant à lui demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent la fin du bail ou à tout moment après sa reconduction. Le propriétaire doit répondre à cette demande dans les trois mois, en proposant un nouveau loyer.

Faute d'accord entre les parties, le loyer est fixé en référence à l'indice Insee ou à la valeur locative.

Le loyer du nouveau bail est soumis à un plafonnement : sa variation ne peut excéder celle de l'indice Insee de la construction. Néanmoins, l’indice de la valeur locative sera retenu dans différentes hypothèses :

     - Quand les éléments de la valeur locative ont subi une modification importante au cours du bail initial.
     - Quand le bail initial a été prolongé et qu'il a dépassé douze ans.
     - Quand le bail initial a été signé pour une période supérieure à neuf ans.
     - Quand le bail ne porte que sur des locaux à usage de bureaux.

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