Révision du loyer

La révision du loyer est-elle possible ?

Evolution des prix de l’immobilier, coût de la vie, état du local commercial, etc. sont des éléments qui peuvent pousser bailleur ou preneur à demander la révision du prix du loyer du local commercial. Le montant du loyer est en principe fixé librement par les parties au moment de la signature du bail en tenant compte de la valeur locative des locaux.

Quelle que soit votre situation, sachez que vous avez la possibilité de solliciter la modification du montant du loyer, à la baisse ou à la hausse, en respectant toutefois un certain formalisme.

La révision peut intervenir en cours de bail ou lors de son renouvellement à la demande de l’une ou l’autre des parties (articles L. 145-37 à L. 145-29 du Code de commerce).

Pendant l’exécution du contrat de bail, elle pourra se faire en se référant aux textes codifiés au sein du Code de commerce qui prévoient une révision triennale, ou selon une périodicité différente, en application des dispositions contractuelles convenues par les parties et insérées au sein du bail commercial par le biais d’une clause d’échelle mobile.

Il convient toutefois de préciser que l’institution d’une clause d’échelle mobile dans le bail commercial ne prive pas les parties de la possibilité de recourir à la révision légale triennale qui est d’ordre public (article L. 145-15 du Code de commerce). Toute clause contraire serait privée d’effets.

Attention, en cas de renouvellement du bail, le montant du loyer de référence sera celui du bail renouvelé, et non celui du bail initial. L’appréciation de l’augmentation du montant de loyer devra donc être faite en prenant en compte le montant du loyer du bail en cours. La procédure de modification du loyer sera soumise au respect d’une procédure particulière.

L’avocat expert en baux commerciaux et en droit des affaires vous accompagne dans toutes les démarches relatives à la conclusion et au renouvellement du bail commercial. Il saura défendre vos intérêts et négocier le contenu des différentes clauses avec la partie adverse.

Quelle forme doit revêtir la demande en révision ?

Le montant du nouveau loyer ne sera applicable que si les parties en font la demande et s’entendent entre elles par la signature d’un protocole d’accord. Les juges retiennent que ce droit à la révision du loyer n’est pas un droit absolu et reste une simple proposition de révision.

En cours de bail, la demande en révision doit émaner de l’une ou l’autre des parties et doit se faire par le biais d’un acte extrajudiciaire sous peine d’être déclarée nulle. Autrement, le demandeur à la révision devra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou recourir à un huissier de justice pour délivrer cette demande de révision, tout en indiquant le montant du loyer proposé (article R.145-20 du Code de commerce). Cette proposition devra en principe être faite en tenant compte de l’évolution de la valeur locative du local.

Notez que toute modification du loyer fait de nouveau courir un délai de trois ans.

Si le bailleur souhaite revoir le loyer lors du renouvellement ou de la prolongation du bail commercial, il devra en avertir son locataire en lui transmettant un congé 6 mois avant la fin du bail.

Le preneur peut soit accepter soit refuser la proposition de loyer effectuée dans le congé délivré. S’il venait à refuser, les parties devront trouver un accord amiable devant la Commission départementale de conciliation. A défaut, la saisine du Tribunal de grande instance sera alors nécessaire.

Existe-t-il des plafonnements dans la révision ?

Contrairement à sa fixation, l’évolution du montant des loyers à l’issue de la période des trois ans ou encore lors du renouvellement ou de la prolongation du bail est soumise au respect de certaines règles.

En effet, les parties devront observer les indices trimestriels des loyers commerciaux (ICL) et ceux des loyers des activités tertiaires (ILAT). La révision du loyer ne pourra en principe pas dépasser l’évolution de l’indice de référence depuis la dernière révision.

La clause d’échelle mobile peut quant à elle permettre de réviser le loyer annuellement en fonction de l’évolution de ces indices. Dans ce cas, le bailleur ne sera en principe pas soumis à la réalisation de formalités particulières, la réalisation sera automatique.

Il convient enfin de préciser que dans un arrêt du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a jugé qu’une clause d’échelle mobile insérée dans un contrat de bail commercial ne pouvait exclure la « variation à la baisse du loyer » (Civ. 14 janvier 2016, 14-24.681). L’article L. 145-39 du Code de commerce dispose en effet que la clause d’échelle mobile doit permettre révision du loyer à la hausse et à la baisse. De ce fait, toute stipulation contraire est en principe réputée non écrite. La rédaction des clauses du bail commercial nécessitera une attention particulière. 

N’attendez plus pour vous rapprocher d’un conseil intervenant dans des dossiers de baux commerciaux ! Ce dernier saura répondre à vos interrogations et vous conseiller sur les démarches à entreprendre.

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous accompagne dans la rédaction de baux commerciaux et dans les procédures de révision des loyers.

Sources :

Service-public.fr : « Loyer d'un bail commercial » vérifié le 18 octobre 2017 par la Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice ; « Révision du loyer en cours de bail commercial » vérifié le 17 août 2018 par la Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre).

Village-justice.com : « Clause d’échelle mobile et loyer plancher : l’impossible renonciation du preneur à agir », publié le 25/05/2017 par Frédéric Guillaumond.

Legifrance.gouv.fr : articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce.

Droit-finances.commentcamarche.com : « Bail commercial : la révision du loyer », publié en octobre 2018, réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC.