Promesse de vente et désengagement

Ce qu’il faut retenir :
* La promesse synallagmatique engage les deux parties à vendre ou acheter à un prix défini.
* Cette promesse vaut engagement définitif sous peine d'être poursuivi s’il y a rétractation de l’une des deux parties.
* Si l’engagement n’est pas défini clairement par les parties, la jurisprudence peut requalifier la promesse de vente en contrat unilatéral n’engageant qu’une seule partie.

Nombre d'opérations immobilières se traduisent par la signature d'une promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente.

Définition de la promesse synallagmatique de vente
La promesse synallagmatique de vente est la convention par laquelle le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur s'engage à acheter un bien à un prix déterminé.

Distinction avec la promesse unilatérale
Elle se distingue de la promesse unilatérale de vente ou d'achat qui, elle, n'engage que l'une des deux parties qui s'oblige.

Dans la promesse unilatérale de vente ou d'achat, la partie qui n'est pas obligée de lever l'option peut donc ne pas vendre ou ne pas acheter sans que ce changement d'avis ne soit sanctionné.

Enjeu de la distinction
La promesse synallagmatique de vente vaut comme engagement définitif aussi bien pour le vendeur que pour l'acheteur. Si l'un d'eux change d'avis, refusant par exemple de formaliser la vente chez le notaire alors pourtant qu'il avait signé le compromis de vente, il pourra être poursuivi par l'autre en exécution forcée de la vente et /ou en dommages et intérêts.

Toutefois, les parties contractantes doivent veiller à traduire sans ambiguïté ce double engagement par une énonciation claire des obligations de vendre et d'acheter.

Pouvoir de requalification jurisprudentielle
A défaut, la jurisprudence, dans son pouvoir d'appréciation souveraine, requalifiera la promesse en contrat unilatéral n'obligeant qu'une seule partie de sorte que l'autre qui se serait désengagée après la signature ne devra aucune indemnité (sous réserve de l'insertion d'une clause de dédit
       - ou indemnité d'immobilisation - s'il en est stipulée une).

Exemples de requalifications
C'est ainsi qu'il a été jugé que constituait une promesse synallagmatique de vente :

• L'acte sous seing privé stipulant que la vente sera réalisée devant notaire avant une date fixée, mais indiquant qu'afin de garantir la convention, l'acquéreur verse entre les mains d'un séquestre une certaine somme à titre d'arrhes (cass. 3ème civ. 16 janvier 1970, n°67-14.241, Girard / Benesty, JCP 1970, II, 16282)

• L'engagement de vente qui stipule le versement d'un premier acompte du prix convenu et prévoit l'autorisation pour le bénéficiaire de résider dans les lieux durant la période procédant la régularisation de la vente (civ. 3ème, 3 mai 1979, Gaz. Pal. 23 septembre 1979, pan. P.16)

• L'acte sous seing privé signé par le seul vendeur avec un versement effectué le jour même par l'acquéreur (civ. 3ème, 30 mai 2001, n°99-21.686, Beretti / Cesari)

• Une promesse de vente figurant dans un accord comportant un ensemble d'obligations contractuelles réciproques.

Le libellé des clauses est donc un exercice non anodin car il peut entraîner des conséquences sur la qualification juridique d'un acte avec les sanctions attachées lesquelles différent en l'occurrence selon que les parties ont entendu s'engager réciproquement ou unilatéralement.

Le concours d'un professionnel dans la rédaction d'un acte juridique est donc opportun car il permet de coller au mieux les stipulations contractuelles à la volonté des parties et de prévenir ainsi les contentieux.

Ronit ANTEBI - Avocat
Avocats Picovschi, cabinet d'avocats inscrit au barreau de Paris depuis 1988. Compétent en droit des affaires et en droit immobilier, il a mis en ligne un site portail d'informations et d'actualités : www.avocats-picovschi.com et un site dédié : www.juriste-immobilier.com