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28 Avril 2011

le regime fiscal des monuments historiques

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En temps de crise, il est souvent dit qu’il vaut mieux investir dans des placements sûrs, comme l’or ou les biens immobiliers.

On constate d’ailleurs qu’à chaque crise les valeurs sûres reviennent toujours en force. Les biens immobiliers n’échappent pas à la règle même si actuellement le marché immobilier connait un ralentissement du fait de l’action combinée d’un rééquilibrage du marché après plusieurs années d’euphorie et d’un emprunt bancaire plus difficile à obtenir.

Toutefois reste un marché très intéressant qui est celui des monuments historiques. Pour préserver le patrimoine de la France, l’Etat a choisi, depuis la loi du 4 août 1962 dite loi Malraux qui vise à la conservation du patrimoine architectural et historique en facilitant la restauration immobilière, de pratiquer un régime fiscal avantageux pour les acheteurs et propriétaires de ce que la loi appelle « les monuments historiques ».

Les monuments historiques sont les immeubles classés « monuments historiques » ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ou encore ouverts au public faisant partie du patrimoine national et ayant fait l’objet d’un agrément spécial.

Ce régime des monuments historiques a principalement des effets en matière d’impôt sur le revenu, de droit d’enregistrement pour les successions ou les donations, ainsi qu’en matière d’impôt de solidarité sur la fortune.

En matière d’impôt sur le revenu, il faut distinguer deux types d’immeubles : les immeubles productifs de revenus et les immeubles non productifs de revenus.

Selon le Code général des impôts, un immeuble productif de revenu est un immeuble dont on tire des recettes. C’est notamment l’immeuble donné en location ou qui donne lieu à la perception de recettes accessoires, c’est le cas par exemple quand l’immeuble peut faire l’objet de visites payantes par un public étranger à cet immeuble ou encore quand l’immeuble est entièrement ouvert au public.

Dans ce cadre, les recettes sont imposables en revenus fonciers, les charges foncières étant imputables sur ces recettes.

En règle général lorsque l’on acquiert ce type de biens des travaux sont nécessaires pour le réhabiliter c’est-à-dire le restaurer et le réparer. Ces charges sont entièrement déductibles. Sont aussi déductibles, en plus de la déduction forfaitaire et la totalité des charges de propriété, les dépenses d’entretien ouvrant droit à une subvention, les cotisations de strict entretien versées à l’Administration des affaires culturelles et les participations à des travaux exécutés par cette administration et les charges résultant de l’ouverture au public.

Les charges occasionnées par les visites sont constituées des dépenses de rémunération versées au personnel chargé de la caisse et des visites. Enfin, il peut être déduit sans justification au titre de charges de visite un abattement de 2 290 € si l’immeuble comprend un parc ou un jardin ouvert au public ou un abattement de 1 525 € si l’immeuble ne possède ni parc ni jardin. Toutefois, cet abattement ne peut dépasser le montant des recettes perçues au titre des droits d’entrée.

Lorsque l’on achète ce type de bien, comme d’ailleurs pour tout autre type de biens, il convient de l’assurer. Les primes d’assurance versées sont déductibles. Les primes déductibles sont celle payées au cours de l’année d’imposition et se rapportant aux locaux visités et aux objets classés ou inscrits et situés dans le monument historique en y étant attachés à perpétuelle demeure.

Si le propriétaire n’habite pas dans l’immeuble les primes d’assurance sont intégralement déductibles. En revanche, s’il habite dans une partie de l’immeuble alors seule est déductible la part des primes versées se rapportant aux locaux visités. Toutefois, l’Administration fiscale permet de déduire du revenu global sans justification les trois quarts du montant des primes versées.

L’immeuble concerné par les dispositions susvisées peut toutefois être habité par son propriétaire ou être mis en location. Cette occupation ne fait pas perdre le bénéfice des déductions de charges susvisées mais quelques aménagements sont à prévoir.

Dans le cadre de la location partielle de l’immeuble ou de son ouverture au public moyennant le paiement d’une redevance, il ne peut être déduit des revenus fonciers que les charges engagées au titre des locaux loués ou ouverts au public.

Dans le cadre de l’occupation de l’immeuble à titre d’habitation par son propriétaire bénéficiant du régime des monuments historiques, les charges, autres que celles qui, étant directement engagées pour l’acquisition des recettes imposables, viennent en déduction de ces recettes, doivent être réparties en deux fractions qui s’imputent respectivement : sur le montant des recettes pour la détermination du revenu foncier imposable et sur le revenu global.

Enfin, les déficits subis par le propriétaire d’un monument historique peuvent s’imputer sans limitation sur le revenu global de ce contribuable.

Nous avons étudié jusqu’ici le régime des immeubles productifs de revenus. Mais certains immeubles ne génèrent pas de revenus, ce sont les immeubles non productifs de revenus.

Un immeuble est dit non productif de revenus lorsqu’il est fermé à la visite ou lorsqu’il est ouvert gratuitement au public. Dans cette hypothèse, il n’y a pas de distinction à faire que l’immeuble soit habité ou non par son propriétaire, les charges foncières sont déduites du revenu global. Toutefois ces déductions appellent certaines limites : pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire, les charges sont totalement déductibles si le public est admis à visiter et pour la moitié s’il n’est pas admis à visiter. Enfin, pour les immeubles agréés qui sont obligatoirement ouverts au public la moitié des charges peuvent être déduites.

Maintenant, il s’agit de savoir qu’elles sont les charges foncières déductibles du revenu global. Nous pouvons distinguer quatre catégories de charges déductibles.

Comme pour les immeubles productifs de revenus à l’exception des déductions forfaitaires, les frais engagés au titre des réparations, de l’entretien, de l’amélioration, des dépenses de personnel et de taxe foncière sont déductibles du revenu global. Les cotisations et contributions versées à l’Administration des affaires culturelles le sont également. Tout comme les frais d’abatage, d’élagage, et d’enlèvement d’arbres s’ils concernent des abords classés, inscrits ou agréés. Enfin, les boiseries, tapisseries et bustes, les dépenses de chauffage et de gardiennage nécessitées pour la conservation des pièces se trouvant dans un château inscrit à l’inventaire supplémentaire sont déductibles également du revenu global.

Ensuite, comme pour les immeubles productifs de revenus, les immeubles non productifs de revenus doivent être assurés. Ces primes d’assurance sont déductibles si elles sont payées au titre des objets classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire mais il faut toutefois que ces objets soient visibles du public et qu’ils soient attachés à perpétuelle demeure à l’immeuble historique que ce dernier soit ou non productif de revenus. Pour ce qui est du régime des primes des immeubles non productifs de revenus ou en tout cas qui ne produisent pas de recettes imposables, elles sont déductibles si le bien immobilier est ouvert au public.

Enfin, il existe un régime un peu spécial pour les immeubles labélisés « Fondation du patrimoine », ce régime est plus restrictif que les régimes susvisés.

Selon le Code général des impôts, les charges qui sont déductibles au titre des immeubles labélisés « fondation du patrimoine », sont exclusivement celles qui correspondent aux dépenses de réparation et d’entretien.

Quand l’immeuble sert d’habitation le régime est encore plus restrictif car seules les dépenses de réparation et d’entretien des murs, façades et toitures ouvrent droit à déduction à condition toutefois que ces éléments soient visibles de la voie publique.

L’aspect  restrictif de ce régime s’opère également au niveau des montants de charges déductibles. En effet, la déduction des charges est limitée à 50 % de leur montant. La déduction peut être portée à 100 % si les travaux sont subventionnés à hauteur de 20 % au-moins de leur montant. Attention lorsque que l’on déduit les charges on ne tient pas compte de la quote-part subventionnée.

Le régime des monuments historiques a également des incidences sur les droits d’enregistrement et notamment sur les droits de mutation à titre gratuit que sont les successions et les donations.

L’article 795 du Code général des impôts exonère de droits de mutation à titre gratuit les immeubles par nature qui sont les fonds de terre et les bâtiments et exonère aussi les immeubles par destination qui sont des biens fixés à perpétuelle demeure à un bien immeuble par nature. Pour profiter de ce régime d’exonération, ces biens doivent être classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Les biens meubles qui constituent le complément historique ou artistique des biens susvisés sont également exonérés de droits de mutation à titre gratuit.

Mais il ne s’agit là que des conditions que les immeubles doivent remplir pour bénéficier de ce régime d’exonération. Les héritiers, donataires ou légataires doivent aussi remplir certaines conditions pour pouvoir être exonérés de droit de succession ou de donation.

Ils doivent souscrire à une convention signée avec les ministres en charge de la Culture et des Finances. Cette convention prévoit le maintien des meubles exonérés dans l’immeuble historique. Elle doit également prévoir les modalités d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.

Il est à noter qu’en cas de non-respect de cette convention son bénéficiaire est déchu du bénéfice de l’exonération et devra payer les droits de mutation sur la base de la valeur des biens au jour où la convention n’a pas été respectée ou de la valeur déclarée lors de la donation ou du décès si cette valeur est supérieure aux taux auxquels ils auraient été soumis majorés de l’intérêt de retard.

Il n’existe toutefois pas de condition de degré de parenté entre le donateur ou le défunt et le bénéficiaire, qu’il soit donataire, héritier ou légataire. Il est aussi possible qu’il n’y ait aucun lien de parenté entre le donateur ou le défunt et l’héritier.

Enfin, ce régime a des conséquences en matière d’impôt de solidarité sur la fortune. Si les monuments ne sont pas détenus par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI), ils sont imposables selon le régime de droit commun. Si le bien est détenu par l’intermédiaire d’une SCI les parts exonérées sont celles représentant des objets d’art, de collection ou d’antiquité de plus de 100 ans d’âge. Et sont imposables les autres parts, notamment celles représentatives des monuments.

Le régime des monuments historiques est fiscalement intéressant mais pour en profiter de réels engagements sont nécessaires. Il ne peut être, selon nous, utilisé que comme un simple moyen permettant de faire des investissements.

Les conseils d’un avocat sont nécessaires pour mieux appréhender ce régime et ne pas se lancer dans une acquisition qui pourrait vous dépasser. Après l’acquisition, le rôle de l’avocat est de conseillé sur les choix à faire notamment en terme d’organisation des dépenses et de préparer la transmission du bien.

Albin CHAUMEILLE
Fiscaliste
Décembre 2008

« Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site ».
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