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publié le 27 Avril 2011

La durée du bail commercial

La durée du bail commercial est très encadrée. Si, en principe, le bail commercial prend fin à l’arrivée de son terme, il est néanmoins possible pour le bailleur et pour le preneur de le résilier par anticipation ; cette résiliation anticipée est néanmoins strictement conditionnée.  

Quelle est la durée minimale ?

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Cette disposition est d’ordre public cela signifie que les parties ne peuvent y déroger en concluant un bail commercial d’une durée inférieure à neuf ans. En revanche, les parties peuvent conclure un bail pour une durée supérieure à neuf ans.

Quelle est la durée du bail renouvelé ?

L’article L 145-12 alinéa 1 du Code de commerce prévoit que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

La jurisprudence considère que quelque soit la durée du bail initial, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord exprès des parties sur une durée plus longue.

Quel est l’enjeu de la durée du bail ?

Si le bail est conclu pour une durée de neuf ans, il sera soumis à la règle du plafonnement c'est-à-dire que le loyer du bail renouvelé ne pourra être augmenté au-delà du jeu de l’indice INSEE du cout de la construction.

En revanche si le bail est conclu pour une durée supérieure à neuf ans, il ne sera pas soumis à la règle du plafonnement.

Comment mettre fin au bail commercial ?

Le terme contractuel du bail n’est pas extinctif puisque, par dérogation au droit commun, l’article L145-9 du Code de commerce prévoit que les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance. A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit au-delà de sa date d’expiration contractuelle par tacite reconduction. Dans cette situation, le bail est reconduit pour une durée indéterminée, les parties peuvent y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis de 6 mois.

L’article L145-9 du Code de commerce prévoit que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit à peine de nullité préciser les motifs pour lesquels il est délivré et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Est-il possible pour le bailleur et  le preneur de mettre fin au bail de manière anticipée ?

Le bailleur et le preneur peuvent convenir à tout moment d’une résiliation anticipée du bail.

La résiliation anticipée par le preneur est possible. D’une part, l’article L 145-4 prévoit que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale.Le bail commercial peut être résilié par le preneur tous les 3 ans (3-6-9) en notifiant un congé au bailleur par exploit d’huissier au moins 6 mois avant la date anniversaire du bail.
D’autre part, le preneur peut mettre fin au bail à tout moment dès lors qu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité (article L145-4 alinéa 4).

En principe, le bailleur ne peut pas résilier le bail de manière anticipée. Cependant, ce principe connaît des exceptions. Le bailleur pourra donner congé de manière anticipée :

- en vue de construire ou reconstruire de fonds. La reconstruction devra porter sur tout l’immeuble faisant l’objet du bail ;

- en vue d’une reprise temporaire pour surélever 

- sur la partie du terrain nue et non construite pour construire un immeuble à usage d’habitation. Le bailleur procèdera à un congé pour la partie non construite et le bail qui continue pour la partie construite

A chaque fois, ces congés sont délivrés moyennant indemnité d’éviction.

La résiliation d’un bail commercial peut parfois s’avérer délicate. Les conseils d’un avocat expérimenté en la matière, tel que Avocats Picovsch, est donc nécessaire.

Elisabeth GUELLE
Juriste en droit immobilier

« Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site ».
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