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La loi Carrez, modifiée par la loi Alur de 2014, impose de mentionner la superficie de la partie privative lors de la vente d’un lot d’une copropriété. En cas d’erreur sur la superficie dans le contrat de vente, vous disposez de la faculté d’agir en réduction du prix. Avocats Picovschi vous informe sur vos droits dans le cadre de votre litige sur la surface Carrez.
L’obligation de mention de la surface Carrez
La superficie d’un bien immobilier est inévitablement un élément déterminant dans le cadre d’une vente. Un achat immobilier est un investissement important et il est essentiel de connaître les caractéristiques précises de l’immeuble convoité. Dans ce cadre, l’avocat expert en droit immobilier, vous assiste dans vos opérations.
Il convient par ailleurs de préciser que des obligations particulières incombent au vendeur lorsque le bien objet de la vente se situe dans une copropriété, établissant de ce fait un régime plus protecteur des acheteurs.
La loi Carrez du 18 décembre 1996 a ainsi instauré l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot, dans toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, ou tout contrat de vente.
La surface Carrez et la surface habitable correspondent à la surface de plancher, exclusion faite des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres. Elles se différencient en revanche sur les éléments à prendre en compte. La surface habitable ne tiendra pas exemple par compte des combles non aménagés, des greniers ou encore des vérandas. Si la loi Alur du 24 mars 2014 imposait dans un premier temps que la surface habitable soit mentionnée dans l’acte de vente, une ordonnance du 27 août 2015 est venue supprimer cette disposition. Elle n’est désormais obligatoire que pour le bail de location.
Les contentieux liés à la surface Carrez des lots de copropriété sont fréquents. S’entourer des conseils d’un avocat expert en droit immobilier est alors judicieux afin de ne pas commettre d’impair et de mettre en œuvre des actions efficaces pour parvenir à une résolution rapide de votre litige.
Quels recours en cas d’erreur de surface Carrez ?
La loi n’impose pas que le mesurage de la superficie soit réalisé par un professionnel. Dès lors, les erreurs dans la surface mentionnée dans le contrat de vente ne sont pas rares et peuvent causer un réel préjudice à l’acheteur.
Les sanctions sont prévues à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 20 décembre 2014.
Lorsque la mention de la superficie fait défaut dans le contrat de vente, l’acheteur peut demander la nullité du contrat de vente auprès des tribunaux dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique. N’attendez pas pour prendre l’assistance d’un avocat rompu à cet exercice !
En cas d’erreur de surface Carrez, lorsque la superficie de la partie privative est inférieure de plus d’1/20ème à celle exprimée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut exercer une action en réduction du prix en proportion des mètres carrés manquants. Attention toutefois à bien respecter les délais ! L’action en réduction de prix doit en principe être intentée dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente du bien.
A noter que dans un arrêt du 22 septembre 2010 la Cour de cassation a précisé que la réduction du prix était la seule sanction possible en cas d’erreur sur la superficie, excluant de fait les demandes de dommages intérêts.
Par ailleurs, la jurisprudence est venue préciser que la connaissance par les acheteurs de l’inexactitude de la surface mentionnée dans le contrat de vente était sans incidence sur leur droit à exercer l’action en réduction du prix. Ainsi, l’acquéreur pourra obtenir la restitution d’une partie du prix, même s’il avait conscience, avant la vente, que la surface réelle du bien est inférieure (Cass. Civ. 5 décembre 2007 n°06-19.676).
En cas de litige, la présence d’un avocat en droit immobilier à vos côtés vous permettra de choisir une stratégie d’action adaptée à votre situation et de vous assurer de la défense de vos droits. L’avocat pourra ainsi faire réaliser les expertises nécessaires à la constatation de l’erreur de surface et mettre en place une action en réduction du prix de vente afin d’obtenir réparation. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, met tout son savoir-faire au service de la défense de vos intérêts.
Sources :
Legifrance.gouv.fr : article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 20 décembre 2014, article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation
Cass. 3e civ., 22 septembre 2010, n° 09-68.469 ; Cass. Civ., 5 décembre 2007, n°06-19.676
Leparticulier.lefigaro.fr : « La loi Carrez... sans exception: commentaire de jurisprudence » par Laurence Roy, mis à jour le 20/02/2017
Notaires.paris-idf.fr : « Surface Loi Carrez », publié le 02/05/2018
