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publié le 16 Décembre 2011| mis à jour le 18 Décembre 2014

Compromis de vente et rétractation : les conséquences d'une rétractation hors délai

Le compromis de vente, acte juridique assez courant peut être source de contentieux : la rétractation du vendeur, la rétraction de l’acquéreur après le délai de rétractation, la réalisation des conditions suspensives… Mais quelle valeur a cet acte juridique ? Quelles sont les conséquences d’une rétractation hors délai ?

La rétractation du vendeur

Par le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente), le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur s’engage à payer le prix convenu. Les parties peuvent-elles se rétracter et se retirer de la vente ?

Le vendeur ne bénéficie pas de droit de rétractation. L’acquéreur, protégé par le code de la construction et de l’habitation en bénéficie. Une fois le compromis signé, il est  « notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes » (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation).

La rétractation de l’acquéreur

L’acquéreur non professionnel bénéficie d’un droit de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Une fois le délai de sept jours passé, l’acquéreur ne peut renoncer à la vente.

Il arrive pourtant que l’acquéreur se rétracte après le délai, et ce pour différentes raisons. Ainsi par exemple, un couple désireux d’acheter un bien immobilier signe un compromis de vente. Par la suite, ce couple divorce et la situation se complique. Ces personnes ne veulent plus l’acheter ensemble et même si l’une d’entre elles souhaite acquérir le bien, elle n’a pas les fonds pour. Le couple peut-il décider de ne plus acheter le bien ?

A travers ce cas qui n’est pas un cas d’école, la question posée est celle de la valeur du compromis de vente. L’acquéreur peut-il décider de ne plus acheter après le délai de rétractation de sept jours ?

La valeur du compromis de vente

Le compromis de vente est un avant-contrat qui permet de lier les parties entre elles, le temps que l'acquéreur obtienne un crédit bancaire et que le notaire du vendeur remplisse les obligations légales envers les tiers avant de faire signer l'acte authentique.

Selon l’article 1589 du Code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte ».

Il s’agit d’une vente sous seing privé immédiate. Dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite. Les parties conviennent d’une date de signature de l’acte authentique devant notaire.

Bien que la vente soit parfaite, Il faut prendre en considération l’existence de conditions suspensives telles que l’obtention d’un prêt. L’article 1181 du code civil dispose : « l’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé mais encore inconnu des parties. Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement. Dans le second cas, l'obligation a son effet du jour où elle a été contractée.»

Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai imparti, le compromis est caduc. Ainsi, si l’acquéreur prend possession du bien avant la levée des conditions suspensives, il est occupant sans droit ni titre. La Cour d’appel de Riom s’est prononcée le 27 janvier 2011 et il en ressort que : « Doit être déclaré caduc un compromis de vente sous seing privé, sur le fondement de l'article 1134 du Code civil dès l'instant où l'acquéreur n'a pas levé la condition suspensive d'obtention de son prêt dans le délai prévu et n'y a pas renoncé par notification au vendeur avant l'expiration de ce même délai. Aussi, se trouvant occupant sans droit ni titre à compter de la mise en demeure de quitter les lieux qui lui a été signifiée, il doit verser l'indemnité d'occupation mensuelle de 470 euros jusqu'à parfaite libération et remise des clefs ». (Lexisnexis)

Si les conditions suspensives sont levées, la vente est parfaite.  Quelle est alors la conséquence d’une rétractation de l’acquéreur après le délai de sept jours ?

Les conséquences d’une rétractation hors délai

Si l’acquéreur change d’avis après le délai de sept jours  et qu’il refuse par exemple de formaliser la vente chez le notaire, le vendeur pourra le poursuivre en exécution forcée de la vente et/ou en dommages et intérêts.

L’acquéreur perdra ses 10% de dépôt de garantie.

Dans le cas où l’acquéreur refuse de signer l’acte authentique devant notaire et souhaite se dégager de la vente pour raisons familiales (divorce…), le vendeur gardera les 10% de dépôt de garantie. En effet, cette solution est juste pour ce vendeur qui se sera engagé auprès de cet acquéreur et aura immobilisé son bien. Cette immobilisation est une perte de chance de vendre son bien à un autre acquéreur…

Certains acquéreurs souhaitant se dégager de la vente utilisent les conditions suspensives. Ainsi, lorsqu’il y a une condition suspensive d’obtention de prêt, certains acquéreurs  vont jusqu’à effectuer certaines manœuvres peu scrupuleuses pour que la banque leur refuse le prêt.

Le compromis de vente n’est donc pas un acte banal. Il s’agit d’une vente sous seing privé engageant chacun des protagonistes et source de contentieux.

Le recours à un avocat compétent dans le domaine du Droit immobilier s’avère utile, car il saura vous assister pour vos problèmes. Ce professionnel du droit vous informera sur vos droits et devoirs. Pour davantage d'informations, n'hésitez pas à contacter Avocats Picovschi.

Elodie COIPEL, Juriste

« Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site ».
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