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12 Avril 2012

Validité du mandat de vente et commission de l'agent immobilier : la nécessité d'indiquer le débiteur de la commission

Ecrit par : Elodie Coipel, Juriste, Avocats Picovschi

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SOMMAIRE

Agents immobiliers, prenez garde lors de la rédaction du mandat de vente. S’il ne comporte pas certaines informations, il ne sera pas valide et vous serez dans l’impossibilité de percevoir votre commission. La Cour de cassation rappelle les conditions de validité du mandat et notamment la nécessité d’indiquer qui aura la charge de la commission (Civ. 1ère, 8 mars 2012, n° 11-10.871).

La validité du mandat et la commission de l’agent immobilier

Il faut rappeler que la profession d’agent immobilier est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972.

Pour que l’agent immobilier perçoive sa commission, il faut un mandat écrit, précisant les conditions de rémunération, ainsi que celui qui aura la charge de le rémunérer.

L’article 73 du décret d’application de la loi énonce que « Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. […] Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ».

Ce mandat doit contenir certaines informations à peine de nullité. Si le mandat est nul, l’agent immobilier ne pourra pas percevoir sa commission. Ainsi par exemple, le mandat doit préciser le montant de la commission. Si ce n’est pas le cas, l’agent immobilier n’aura pas droit à sa commission.

L’origine du litige tranché par la Cour de cassation, tient au fait que le mandat ne mentionnait pas qui avait la charge de rémunérer l’agent immobilier.

Les faits de l’arrêt

Une société a mandaté un agent immobilier pour la vente de son bien. Une commune a fait usage de son droit de préemption et achète donc le bien à la place de l’acquéreur initial. Le mandat ne précise pas que la rémunération de l’agent immobilier sera à la charge de l’acquéreur. L’agent immobilier réclame à la commune le paiement de sa commission. La Cour d’appel a condamné la commune à verser à l’agent immobilier le montant de la commission prévue au mandat. La commune forme un pourvoi en cassation.

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation accueille les prétentions de la commune et casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel. Elle rappelle que l’article 6 de la loi Hoguet et les articles 72 et 73 de son décret d’application sont d’ordre public (les parties ne peuvent donc pas y déroger par leur simple volonté). Puis, elle énonce « qu'il résulte de la combinaison de ces textes d'ordre public que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ».

Selon la Cour de cassation, « en condamnant la commune de Cusset, acquéreur d'un bien immobilier appartenant à la société A, à verser à la société I le montant de la commission prévue au mandat de recherche à elle confié le 14 janvier 2005 par la société L, sans préciser que ce mandat mettait la rémunération de l'agent immobilier à la charge de l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions impératives précitées ».

En résumé, le mandat doit préciser qui a la charge de la rémunération de l’agent immobilier. Le débiteur de la commission doit être précisé dans le mandat. A défaut d’une telle précision, l’agent immobilier ne percevra pas sa commission.

La loi Hoguet et son décret prévoient plusieurs conditions à la validité d’un mandat. Ce sont des textes d’ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent y déroger. L'avocat compétent dans le domaine du droit immobilier sera donc un atout précieux pour la rédaction des mandats et pour vous défendre en cas de litige. L’aide de ce professionnel du Droit vous permettra d'éviter une perte considérable de temps et d'argent.

Source : Civ. 1ère, 8 mars 2012, n° 11-10.871

** Ce que l'on nomme, parfois pudiquement, l'aléa judiciaire nous rappelle que la justice humaine diverge parfois de la JUSTICE. Dans ce domaine, plus peut-être que tout autre, la vérité est difficile à mettre à jour. Aussi, ce qui apparait comme évident sur le plan humain ne l'est pas forcément sur le plan juridique faute d'une traduction de la réalité humaine en réalité juridique. Ce décalage constitue le travail et le talent de l'avocat : à lui de le réduire par sa connaissance parfaite du droit et son expérience professionnelle. Le non-initié ne peut en effet pas prétendre y parvenir, il pourra éventuellement réunir les informations mais leur traduction en termes juridiques adéquats fera défaut. **

 

« Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site ».
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