Validité du mandat de vente et commission de l'agent immobilier : la nécessité d'indiquer le débiteur de la commission

| Mis à jour le 24/07/2020 | Publié le 12/04/2012

Agents immobiliers, prenez garde lors de la rédaction du mandat de vente. S’il ne comporte pas certaines informations, il ne sera pas valide et vous serez dans l’impossibilité de percevoir votre commission. Parmi ces différents informations que doivent comporter le mandat, il conviendra d’apporter une attention particulière à l’identité du débiteur de votre commission.

La validité du mandat et la commission de l’agent immobilier

La profession d’agent immobilier est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972.

Pour que l’agent immobilier perçoive sa commission, il faut non seulement que le mandat obéisse aux règles de droit commun des contrats (capacité, consentement, contenu licite et certain) mais doit également être un mandat écrit, précisant les conditions de rémunération, ainsi que celui qui aura la charge de le rémunérer, conformément à la loi Hoguet. Aucune rémunération ne pourra être perçue par l’agent immobilier en l’absence d’un écrit.

La loi Hoguet et son décret prévoient plusieurs conditions à la validité d’un mandat. Ce sont des textes d’ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent y déroger.

Ce mandat doit contenir certaines informations à peine de nullité :

• L’identité du mandant, du mandataire et de la durée du mandat
• Les pouvoirs de l’agent immobilier et l’objet du mandat
• La détermination et le montant de la rémunération
• Le prix du bien

Si l’une de ces informations n’est pas mentionnées au sein du mandat, celui-ci sera et l’agent immobilier ne pourra pas percevoir sa commission.

Le débiteur de la commission de l’agent immobilier

L’article 73 du décret d’application de la loi Hoguet énonce que le mandat doit préciser le montant des honoraires mais également l’identité de celui à qui en revient la charge. Cet article dispose que « Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. […] Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ».

En cas d’absence de mention de l’identité du débiteur de la commission, les acquéreurs ne pourront se voir obligés de payer les services de l’agent immobiliers seulement par un engagement postérieur à la réitération authentique de la vente (Cass. civ. 1^er avril 2013).

En effet, l’agent immobilier mandaté pour la vente d’un bien immobilier ne peut pas réclamer au vendeur le paiement de sa commission en se prévalant du mandat si celui-ci ne précise pas l’identité de celui à qui revient la charge de la commission. De plus, si le mandat stipule que la rémunération de l’agent immobilier est à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, l’imprécision de cette mention ne respecte pas les exigences de la loi Hoguet privant ainsi le mandat de tout effet juridique et notamment du paiement du paiement de l’agent immobilier. Ainsi, si celui-ci ne peut déterminer qui du vendeur ou de l’acquéreur est débiteur de la commission, il lui sera impossible de se fonder sur le mandat ni sur l’engagement des parties pour demander le versement de sa commission (Cour d’appel de Paris, 12 septembre 2002).

La modification du débiteur de la commission de l’agent immobilier

En règle générale, le mandat de vente entre l’agent immobilier et le vendeur fait supporter la commission par ce dernier. Cependant, lors de l’engagement des parties, il n’est pas rare que l’acquéreur s’engage à prendre en charge le paiement de cette commission puisque celui-ci bénéficie de d’un droit de mutation moins élevé.

Pour être reconnue et validée, cette pratique doit répondre à un certain formalisme devant être respecté sous peine de voir rejeter la demande en paiement de l’agent immobilier par le juge. Ainsi, un avenant au mandat doit être régularisé sans lequel la modification du débiteur de la commission est impossible. Cet avenant est valable seulement s’il est postérieur à la vente régulièrement conclue.

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