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publié le 28 Avril 2011

Comment savoir si une opération de promotion immobilière sera rentable ?

Avant de se lancer dans la réalisation d’un programme de promotion, le promoteur doit s’assurer de la viabilité de son projet. Pour se faire, il élaborera un « compte à rebours » lui permettant de dégager ses recettes ainsi que ses dépenses prévisibles.  Ce n’est que si les recettes sont supérieures aux dépenses et que par voie de conséquence se dégage une marge suffisante que le promoteur pourra se lancer dans l’opération.

Recettes

Il s’agit du prix de revente prévisible des locaux. Afin de déterminer les recettes, le promoteur devra s’appuyer d’une part, sur les références de transactions pour des biens comparables à celui devant être édifié et d’autre part, sur une analyse de l’offre et de la demande normalement prévisible d’ici la date de livraison du bien. Cette dernière donnée est délicate à prévoir puisque les prix de l’immobilier ne connaissent pas une évolution stable… Aujourd’hui, les investisseurs ont bien du mal à prévoir le prix de revente de leurs locaux dans quelques années…

Dépenses

Dans la colonne des dépenses, le promoteur devra regrouper trois types de coût, à savoir les charges foncières, le coût du bâtiment et enfin les frais annexes.

Les charges foncières permettent de définir la valeur du terrain à bâtir. Le promoteur devra prendre en compte le coût d’achat du terrain mais également les frais accessoires à savoir les frais de notaire, les frais d’actes. Par ailleurs, l’investisseur ne devra pas négliger les coûts relatifs à l’éventuelle démolition des existants et à la viabilisation du terrain.

En général, les charges foncières représentent de 10 à 35 % du prix de vente.

Le coût du bâtiment est composé du coût de la construction, des honoraires d’architecte, du bureau de contrôle etc…

S’agissant de l’évaluation du coût de la construction, le promoteur pourra consulter des entreprises afin qu’elles fournissent des devis comprenant le coût des matériaux mais également de la main d’œuvre.

Les frais annexes ne doivent pas être négligés puisqu’ils représentent en moyenne 20% à 25 % du prix de vente.

Enfin et surtout, le promoteur prendre en compte sa marge qui s’élèvera en moyenne à 10%.

DEPENSES

RECETTES

Charges foncières

- coût du terrain net

- frais de notaire (honoraires et frais d’acte)

- taxe (TVA)

- honoraires du géomètre, frais de sondage

- frais de libéralisation du sol (indemnité d’éviction, démolition)

- dépenses de voirie et réseau divers

- dépenses de clôture, d’espace vert

 

Coût du bâtiment

- cout de la construction

- honoraires d’architecte, du bureau de contrôle

 

Frais annexes

- TVA résiduelle

- provision pour dépenses imprévues

- frais financiers (agios sur crédits, frais de garanties financière)

 

Marge du promoteur

 

Total des ventes de chaque local

 

 

Etablir un compte à rebours sera nécessaire pour le promoteur avant de lancer la réalisation de son programme puisqu’il lui permettra de s’assurer de la rentabilité de son projet. Précisons également que ce compte à rebours aura également une importance vis-à-vis des banques. En effet, celles-ci analyseront la viabilité du projet avant d’accepter de le financer.   

Elisabeth GUELLE
Juriste en droit immobilier
Février 2009

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