Quels
n’ont pas été les copropriétaires qui ne se sont jamais confrontés à de
grandes difficultés pour contrôler l’utilisation du budget par le
syndic ou vérifier le montant et la répartition des charges, dont ils
étaient tenus envers la copropriété ? En raison,
notamment, des conséquences budgétaires des charges supportées par ces
derniers, des principes devaient être définis ou précisés afin, que
l’exercice de leurs droits soit préservé pour une meilleure garantie de
leurs intérêts.
Une
plus grande transparence et une meilleure visibilité étaient, ainsi
nécessaires dans l’exercice des prérogatives des différents organes de
la copropriété pour la mise en œuvre d’une protection effective des
droits des copropriétaires et des éventuels acquéreurs de lots.
Deux
textes fondamentaux ( la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars
1967) plusieurs fois remaniés, notamment par la loi sur le
renouvellement urbain, qui a laissé le règlement de certains points à
la précision d’un ultérieur décret, régissent la copropriété. Or, de
nombreuses dispositions obscures ou incomplètes ayant été détournées
parfois par une pratique peu rigoureuse, devaient être au moins
clarifiées, si ce n’est complétées..
Après
quarante mois d’attente (et de nombreux litiges), le décret du 27 mai
2004 (J.O 4 Juin 2004) complète enfin, le dispositif législatif. Riche
de neufs titres, il modifie les dispositions relatives à la tenue des
assemblées générales, instaure au profit des copropriétaires une
information renforcée en matière de gestion de la copropriété,
notamment par une clarification dans la présentation des comptes, et impose aux cédants de lots, une information plus complète envers les acquéreurs.
Or,
quelle va être la portée de ses principales dispositions ?
Confirment-elles les décisions rendues par les tribunaux et
permettront-elles aux copropriétaires d’éviter des litiges toujours
plus nombreux ?
Afin
de répondre, nous étudierons successivement les principales
dispositions relatives à l’organisation des assemblées, puis à celles
ayant un caractère budgétaire, avant de conclure par celles renforçant
l’information due aux acquéreurs.
Il
est précisé que les dispositions tendant à un contrôle plus strict des
activités du syndic, comme celles tenant à la conclusion de contrats
avec des tiers, ne seront pas abordées dans le présent article.
(Néanmoins, doit être dénoncée, l’absence blâmable de sanction en cas
de conclusion de contrat entre les syndics et des entreprises au sein
desquelles, ils possèdent des intérêts)
I Vers une meilleure efficacité dans la tenue des assemblées générales ?
a)
Favoriser l’information et les prérogatives des copropriétaires : La
communication obligatoire de documents et la suppression de l’ordre du
jour complémentaire :
Avant
la tenue de l'assemblée générale et afin de garantir l’exercice de
leurs droits, le décret impose la communication aux copropriétaires des
comptes, du budget prévisionnel, et le comparatif avec l'année
précédente. Cette disposition énoncée à l’article 11, est déterminante
puisque son non respect est sanctionné par l’invalidation des
résolutions concernées, et la possibilité de saisine du juge pour
annulation.
A
tout moment, tout copropriétaire est recevable à ce que sa question
soit portée à l’ordre du jour dès lors qu’il l’a envoyée par recommandé
avant la convocation de l’assemblée. En effet, l’article 10 du décret,
en supprimant l'ordre du jour complémentaire,
permet désormais, à n’importe quel moment avant la tenue de
l’assemblée, à tout copropriétaire d’exiger du syndic, l'inscription
d’une question à l'ordre du jour. Il suffit simplement d'adresser cette
demande au syndic, sous pli recommandé avec avis de réception.
Par
ailleurs, il n’est plus possible d’inscrire une question à l’ordre du
jour postérieurement à la convocation de l’assemblée. Si la demande
arrive trop tardivement, elle sera reportée à l’assemblée suivante.
Cette
disposition pour bénéfique qu’elle soit, devra être utilisée en bonne
intelligence par les intervenants : d’une part, l’organisation de
l’assemblée deviendrait rapidement ingérable du fait d’une utilisation
excessive de cette pratique et, d’autre part, les syndics devront la
mettre en œuvre effectivement.
Concernant
toujours l’ordre du jour, une intervention judiciaire n’est plus
nécessaire lorsqu’une délibération porte sur une question non inscrite
à l’ordre du jour, puisque l’article 13 précise qu’elle est nulle de
plein droit.
b) De nouvelles règles de majorité pour les décisions en assemblée générale :
L’application de l’article 25-1 de la loi de 1965 stipulant
que l’assemblée générale « pouvait » décider à la majorité des présents
ou représentés, «immédiatement » lorsqu’un projet avait accueilli plus
d’un tiers des voix», a donné lieu à de nombreuses confusions.
En effet, ce verbe ce rapportait-il à la majorité ou au report à une assemblée ultérieure ?
Le décret énonce une précision attendue.
Désormais,
ce vote peut intervenir lors de la même assemblée générale à condition
que le premier scrutin ait recueilli le tiers des voix du syndicat. A
défaut, dans les trois mois de la première assemblée générale, une
nouvelle assemblée générale doit être convoquée.
c) Confirmation de la jurisprudence sur l’obtention par les copropriétaires de la feuille de présence :
La
garantie des droits des copropriétaires est renforcée par la
possibilité offerte par les articles 14 et 33, de leur communiquer la
feuille de présence. Faut-il y voir le terme du refus longtemps opposés
par certains syndics, occasionnant un impossible contrôle par les
copropriétaires ?
II Des précisions budgétaires attendues :
a) La nécessaire définition des dépenses exclues du budget prévisionnel :
La
loi SRU a, sans les définir, interdit que les travaux non courants
soient inclus dans le « budget prévisionnel », renvoyant cette
définition au décret d’application. Après une trentaine de mois
d’attente, l’article 44 établit la liste des dépenses, qui doivent être
votées à part, étant exclues du budget prévisionnel.
Ainsi,
d'une manière générale, ce sont les travaux qui ne concourent pas à la
maintenance et à l'administration des parties communes ou à la
maintenance et au fonctionnement des équipements communs tels que, les
travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, les travaux
portant sur les éléments d'équipement communs autres que ceux de
maintenance, les travaux d’amélioration (transformation d'un ou de
plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments
nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la
création de tels locaux …), ou les études techniques.
L’article
45 quant à lui, définit les travaux de maintenance comme étant les
travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de
l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement
commun.
De
plus, sans surprise mais très pédagogiquement, l’article 43
précise-t-il que «le budget prévisionnel, doit être voté avant le
début de l'exercice qu'il concerne » !
b) L’application immédiate de la suppression des fonds de roulement :
Le fonds de roulement ou avance de trésorerie permanente demandé avant le début d’exercice est supprimée par le décret.
Rappelant
des principes essentiels, déjà dégagés par les juridictions, sur les
effets de l’approbation des comptes et la répartition des charges lors
d’une cession, peut-on espérer que le décret mette un terme à de
nombreux litiges ? (III)
III Confirmation de la jurisprudence : l’approbation des comptes ne vaut pas approbation de leur répartition :
Bien
que l’article 45-1 confirme ainsi une jurisprudence bien établie, il
s’avère parfois nécessaire comme en l’espèce, de rappeler certains
principes.
IV La fin des litiges sur la répartition des charges entre vendeur et acquéreur lors de la cession d’un lot ?
Le
nouvel article 6-2 issu du décret entérine la jurisprudence relative à
la répartition des charges, mettant un terme à la répartition des
charges au prorata temporis, dont l’application engendrait de nombreux
différends entre acquéreurs et vendeurs, en y substituant un système
fondé sur l’affectation des charges. Ainsi, dès lors que les appels
provisionnels sont postérieurs à la vente, ils incombent au vendeur,
auquel seront également remboursés les avances. Par contre, les appels
de fonds postérieurs à la vente et les éventuelles régularisations
incomberont à l’acquéreur.
Comme la possibilité de déroger à
ces principes, sera toujours offerte aux parties, il est certain que
les litiges relatifs à la répartition des charges, seront toujours
d’actualité!
V Vers une meilleure information de l’acquéreur….
Le
décret du 27 mai 2004 met à la charge du syndic, comme du vendeur une
obligation d’information de l’acquéreur des charges qu’il devra
supportées. Ainsi, aux termes de l’article 5, le syndic devra lors de
la mutation d’un lot, communiquer au notaire, un état daté mentionnant les
sommes pouvant rester dues au syndicat par le vendeur (provisions
exigibles, avances exigibles, charges impayées sur les exercices
antérieurs), les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur auprès
du copropriétaire cédant (avances, provisions); et les sommes qui
incomberont à l’acquéreur telles la reconstitution des avances, les
provisions non encore exigibles, ainsi que les charges résultant des
procédures en cours.
Le
cédant, pour sa part, devra communiquer à l’acquéreur le carnet
d’entretien de l’immeuble, qui lui permettra d’être informé des travaux importants,
des contrats relatifs aux équipements communs, de l’identité des
prestataires de service et des assurances dommage ouvrage.(Article 4-4)
Conclusion :
La
pratique démontrera probablement que ce décret est déterminant pour
l’organisation et la gestion des copropriétés. En effet, en entérinant
des positions adoptées par les tribunaux, comme pour l’approbation des
comptes ou la répartition des charges, et en posant expressément des
définitions ou des principes tels que pour le budget prévisionnel ou
pour une meilleure information de l’acquéreur, elle tend à garantir les
intérêts de chaque copropriétaire.
Néanmoins,
la possibilité offerte de soumettre à convention, la répartition des
charges lors des cessions est fortement contestable, aboutissant à
vider la disposition de sa substance.
Dans
le même sens, les nouvelles dispositions comptables, causes de la
publication tardive du décret, qui devaient initialement entrer en
vigueur en janvier 2005, mais dont la mise en œuvre est retardée,
semblent source de difficultés. Fondées sur l’application stricte d’une
comptabilité professionnelle (mise en place d’un plan comptable unique,
application stricte de la comptabilité d’engagement, l’interdiction des
comptes d’attente et l’encadrement des comptes de régularisation), ces
dispositions qui avaient pour finalité de permettre une plus grande
transparence pour les copropriétaires, engendrent une complexité
accrue, difficilement compréhensible des non experts, qui promettent,
en conséquence, à ces derniers de longues soirées de réflexions…..
