Ecrit par : Gérard Picovschi Avocat au Barreau de Paris, Avocats Picovschi
La profession d’agent immobilier est un métier à risques. Son rôle d’intermédiaire dans des transactions par définition importantes est source de nombreux litiges pour lesquels nous sommes, en tant qu’avocats en Droit immobilier, fréquemment appelés à l’aide.
Ces contentieux concernent aussi bien l’opération de transaction immobilière en elle-même, vente ou location, que la relation que l’agent immobilier entretient avec ses clients, ses concurrents ou ses négociateurs.
Ainsi, en matière de vente immobilière, nous pouvons être amenés à gérer une difficulté concernant la promesse de vente, la gestion des conditions suspensives ou la réitération.
L’objectif consiste alors souvent à faire en sorte que l’opération se fasse dans de bonnes conditions…dans l’intérêt de toutes les parties…
Pour cela, il nous faut maîtriser l’ensemble de la « procédure » de vente immobilière au cours de laquelle chaque étape est importante et la rédaction juridique piégeuse.
Notre expérience de plaideurs nous fait dire par exemple qu’aucune condition suspensive n’est jamais assez bien rédigée pour protéger totalement …
De manière générale, il ne faut pas faire confiance à une rédaction « type contrat d’adhésion », car le sur-mesure des stipulations contractuelles est fondamental.
Notre premier conseil consiste donc à vous recommander de valider juridiquement tous les stades de la vente de façon très pointue et de déléguer cela à de vrais professionnels rompus à la gestion des contentieux. Le jeu en vaut largement la chandelle…
Le deuxième conseil est de privilégier la négociation, quelle que soit la nature du litige.
Ainsi, comment gérer, par exemple, un revirement, hors délai de rétractation, de décision d’un acheteur ou d’un vendeur ? Par une vente forcée ou par une négociation subtile avec une indemnisation adaptée pour l’ensemble des parties y compris l’agent immobilier ?
La relation entre les agences immobilières est aussi source d’un contentieux important, car elles se livrent une concurrence acharnée surtout à l’heure d’Internet et alors que le critère de rayonnement géographique de l’agence a de moins en moins d’importance.
La gestion de la perception de la commission de l’agent est toujours délicate et pas seulement lorsque le mandat n’est pas exclusif et a été donné à plusieurs agences…
La gestion de la relation avec les négociateurs n'est pas simple et le Droit du travail n'apporte pas forcément les solutions adaptées à un statut professionnel aussi particulier.
Il est ainsi de plus en plus indispensable de bâtir un véritable processus juridique de fonctionnement et de gestion des conflits, car si le juridique est l’accessoire de la profession d’agent immobilier, il n’en est pas moins indispensable pour offrir la sécurité de l’activité et donc la pérennité.
Il ne faut donc pas seulement voir l’avocat comme le professionnel chargé de résoudre les litiges, mais comme un partenaire qu’il faut consulter en anticipation afin d’accompagner le développement.
Notre troisième conseil consiste donc à vous dire de ne pas attendre que le feu ait déjà pris avant de rencontrer le professionnel qui pourra vous aider. Certes, nos clients agents immobiliers nous rencontrent la plupart du temps la première fois pour les sortir d’un contentieux épineux. Mais nous cherchons ensemble ensuite à tirer les enseignements des expériences malheureuses pour barrer la route aux ennuis à venir et rebondir plus haut.
Dans le cadre de cette activité de Conseil, nous préconisons les structures juridiques adaptées offrant la meilleure « responsabilité limitée » possible de manière à protéger définitivement le patrimoine privé. Ce domaine évolue d’ailleurs beaucoup actuellement sur le plan juridique.
Nous pratiquons également l’optimisation sociale et fiscale ce qui génère de substantielles économies fort utiles lorsque le marché de l’immobilier fluctue…
La profession d’Agent immobilier évolue beaucoup…
Le professionnel doit se poser de nouvelles questions…
Nous reviendrons en détail sur le thème des économies de charges sociales ou fiscales dans notre prochaine lettre.
Nous aimons le suspense et avons surtout à cœur de vous retrouver prochainement…
À bientôt donc !
